– Алексей Владимирович, что послужило причиной появления новой системы капремонта многоквартирных домов?
– Государство увидело, что жилфонд рушится, и с каждым годом положение дел становится все хуже. За ним никто не следит, собственник не стал собственником. Но капремонт нужно делать, потому что состояние жилого фонда близко к катастрофическому. По данным нашего минЖКХ, до 60% жилых многоквартирных домов в крае требуют капремонта.
В этом году вступили в силу закон и постановление правительства Ставропольского края о капитальном ремонте многоквартирных домов. Теперь в кратчайшие сроки жителям Ставрополья предстоит принять решение, от которого напрямую будет зависеть безопасное и комфортное проживание каждого собственника жилья.
Казалось бы, все законы только регламентируют нашу жизнь. Но этот законодательный акт дает право принимать решения о судьбе своих квадратных метров собственникам жилья, тем самым меняя жизнь к лучшему.
Будет реализована долгосрочная, рассчитанная на 30 лет, программа капитального ремонта. В неё включены все дома Ставропольского края, кроме признанных аварийными.
Для осуществления программы создан краевой фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Его учредителем является минстрой СК. Контроль осуществляют Счетная палата, Жилищная инспекция и Росфиннадзор.
Обязанность обеспечения функционирования фонда возложена на регионального оператора.
– Что такое региональный оператор?
– Это некоммерческая организация – одна на весь Ставропольский край, которая этим фондом будет управлять.
Средства на счетах регионального оператора будут формироваться за счет обязательных взносов собственников жилья, процентов за несвоевременную уплату, банковских процентов за пользование денежными средствами. В 2014 году сумма минимального взноса за капремонт в Ставропольском крае установлена в размере 7 рублей 60 копеек с квадратного метра жилья. Эта сумма будет ежегодно индексироваться.
Согласно Закону о капитальном ремонте жителям Ставрополь и края предстоит провести собрания в многоквартирных домах и сделать непростой выбор – открывать специальный счет, на котором будут накапливаться средства на капитальный ремонт одного конкретного дома или собирать взносы на общем счете регионального оператора.
Времени на судьбоносный выбор осталось «всего ничего» – опубликована региональная программа капремонта. С 1 июня начался отсчет времени: определиться со способом накопления средств необходимо в течение трех месяцев – до 1 сентября. Еще два месяца отводится на реализацию принятого решения. Таким образом, обязанность собственников жилья по оплате взносов на капремонт возникает 1 декабря.
Всем, кто пробовал провести собрание подъезда хотя бы для принятия решения о починке домофона, – известно, как трудно вытащить соседей из квартир. А здесь речь идет о серьезном решении. Но именно активная позиция по данному вопросу поможет выбрать оптимальный вариант. Не выберем сами – выберут за нас.
– Всем ли собственникам многоквартирных домов предстоит платить за капремонт?
– Уплачивать взносы на капитальный ремонт не должны жильцы неприватизированных квартир. Это обязанность собственника, которым может выступать РФ, край, муниципальное образование, организация или предприятие.
Также взносы не платят собственники помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также в случае принятия решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором располагается дом.
Сегодня уточнен перечень видов работ и услуг по капитальному ремонту, которые можно выполнить за счет обязательных накоплений.
В него вошли:
– ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю,
– ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт,
– ремонт всех внутридомовых инженерных сетей,
– ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД,
– утепление и ремонт фасада,
– устройство общедомовых приборов учета потребления ресурсов и узлов управления и регулирования этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа),
– ремонт фундамента МКД
– разработка и (или) экспертиза проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (если это предусмотрено законодательством о градостроительной деятельности);
– осуществление строительного контроля;
– погашение кредитов, займов, полученных в целях оплаты указанных услуг, работ;
– уплата процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
По решению общего собрания собственников помещений в МКД могут быть проведены дополнительные работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества МКД за счет установления собственниками помещений взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер.
Список домов, когда и кто будет производить капремонт, опубликован на сайте министерства. Кроме того, этот список будет опубликован в печатных изданиях по каждому населенному пункту. При этом один и тот же дом может оказаться в списках не один раз, потому что не планируется проводить комплексный капитальный ремонт. Он будет проводиться по очереди. К примеру, сначала проводится ремонт кровли, затем замена лифтов, инженерных систем.
– Как к этим революционным, по сути, преобразованиям в сфере ЖКХ подготовились, к примеру, в краевом центре?
– Во всех районах Ставрополя прошли собрания председателей советов домов с разъяснениями грядущих перемен в системе капремонта. Правда, присутствовало на них незначительное число участников. Председателям советов домов, ТСЖ и ЖСК рассказывали положения нового законодательства, которое уже вступило в силу. В частности, организаторы собраний – представители Регионального центра «ЖКХ-Контроль», администрации города и регионального оператора – рассказывали о способах накопления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов.
Представители городской администрации поясняли, что право распоряжаться средствами сопряжено со многими проблемами и заботами. Ведь если жители откроют спецсчёт, то они возьмут на себя обязанность за проведение всего комплекса мероприятий по капремонту – от обследования до ведения документации и приемки работ.
Как сообщали на собраниях, такой способ удобен лишь тем домам, в которых есть инициативные, грамотные люди, готовые самостоятельно принимать решения, разбирающиеся в строительном и сметном деле, возможно, имеющие специальное образование. Найти такое сочетание в доме, где живут пенсионеры, – маловероятно. Поэтому, если не уверены в своих силах, лучше бы все же – в «общий котел», то есть на счет регионального оператора. Там и сосчитают, и проанализируют, и подрядчика найдут, и документы оформят в лучшем виде. Когда очередность ремонтов уже составлена и опубликована собственникам остается лишь исправно платить деньги и дожидаться своей очереди на замену труб, ремонт фасадов и лифтов.
Собравшиеся слушали и высказывали сомнения. Проще всего все бразды правления отдать региональному фонду и только платить взносы.
Но с детских лет в наших людях засело понимание того, что общее – оно как бы ничье. И уж точно – не наше. Да и все ли дома способны дождаться ремонта? Даже если их капитально ремонтировали недавно – стоять им с этим ремонтом еще лет 30. Достоят ли? Сроки ремонтов будут актуализироваться, но и для этой процедуры тоже потребуется время.
У председателей советов домов – своя правда. Некоторые не хотят брать на себя ответственность, опасаясь, что соседи по дому будут бесконечно выдвигать претензии по расходованию средств и качеству ремонта. Но подавляющее большинство намерено выбрать активный путь развития и открыть спецсчёт своего дома. Забот действительно много, но опыт показывает – тот, кто занимает активную позицию и не плывет по воле волн, оказывается в более выигрышном положении. Многие, с кем пришлось побеседовать, отмечали – бумаг придется оформлять много. Но есть три неоспоримых преимущества – контроль над собираемыми средствами, возможность приблизить сроки ремонта и выбора подрядчика для выполнения ремонтных работ.
В минувшем году много говорилось о том, как будет законодательно оформлена и реализована программа капитального ремонта многоквартирных домов. Был проведен мониторинг жилых домов, подготовлен ряд документов, определяющих порядок действий. А сейчас настало время воплощать это в жизнь. Причем действовать надо быстро. Собственники должны определиться со способом формирования средств на капитальный ремонт.
Если в доме не создано ТСЖ или ЖСК, а управлением занимается управляющая компания, то есть два способа накопления средств – на спецсчёте, владельцем которого является региональный оператор, и на счете регионального оператора тот самый «общий котел». Собственники должны решить не только вопрос о способе накопления средств, но и сколько вносить на капремонт. Либо сумму, которая определена как минимальный взнос, – 7,60 рубля с квадратного метра, либо большую, если есть желание выполнить какие-то работы по капитальному ремонту сверх перечня, предусмотренного в областном законе.
– А если собственники квартир не смогут оплачивать капитальный ремонт своего дома?
– Для малоимущих собственников предполагается государственное субсидирование. Они будут получать соответствующую компенсацию.
– Так что же, по-вашему, лучше – спецсчёт или «общий котел»?
– Мы убеждены, что выбор порядка формирования фонда капремонта на специальном счете для собственников более предпочтителен. Пропагандируя для собственников сбор средств на спецсчёте, мы понимаем, что это определенные дополнительные обязанности – как собственников, так и управляющей компании. Но есть и преимущества.
Владельцем счета в этом случае будет региональный оператор. Но собственники сами будут принимать решения – когда, в какие сроки и что ремонтировать. И никто не вправе будет иначе распорядиться этими средствами.
При наличии спецсчёта есть возможность определить и стоимость ремонта, и выбрать подрядчика. Управляющая компания в данном случае обязана будет в определенные законом сроки внести предложение – что ремонтировать, когда, за какую сумму. Не будем забывать – именно УК лучше всего знают жилой фонд, который находится в их управлении, и какие работы, в каком объеме, в какие сроки следует проводить. Более того, именно при помощи УК проводилась паспортизация домов, на основе которой составлялась опубликованная программа капремонта.
И если при обследовании жилого дома (дважды в год) выявляется, что, например, крыша требует капремонта, и если собственники определят, что ремонт действительно необходим, – управляющая компания может поучаствовать в процессе вплоть до кредитования. Ведь она сама заинтересована в выполнении обязательств по договору управления домом – договор управления согласно Жилищному кодексу РФ предполагает обеспечение управляющей компанией комфортных условий проживания.
Если ремонт не проведен своевременно, это может привести к более значительному ущербу, а значит – к более внушительным затратам на ремонт.
Кстати, если собственники выбирают спецсчет, они не смогут пользоваться «общим котлом» регионального оператора. Они могут рассчитывать только на свои собственные финансовые источники или привлеченные кредитные ресурсы. Но если в качестве подрядчика ремонтных работ избирается УК, то именно управляющая компания может взять кредит для оплаты этих работ. Жители получат ремонт в те сроки, которые сочтут необходимым. Кредит будет погашен из средств спецсчета.
Региональным центром «ЖКХ-Контроль» было принято решение оказать собственникам помощь в проведении собраний и в оформлении документации в том случае, если они выберут способ накопления средств на спецсчете. Будут подготовлены формы протоколов, проведена определенная работа со старшими домов, с тем чтобы собственники могли максимально использовать свое право распоряжаться своим имуществом.
Подведем итог – для собственников жилья в данном случае инертность, нежелание брать на себя любые обязательства и стремление передоверить управление денежными средствами более квалифицированным, но совершенно посторонним людям может вылиться в негативные моменты. И даже в том случае, если собственники поймут, что не имеют сил и времени, чтобы управлять делами самостоятельно, – вернуться «под крыло» регионального оператора и передать средства в «общий котел» они смогут в течение месяца. А вот на обратный процесс потребуется два года.
