Репутация компании - ключевой фактор, от которого вы должны отталкиваться при выборе подрядчика. Обязательно проверьте название компании в поисковиках, не поленитесь, прочитайте отзывы, проведите поиск по юридическому лицу, проверьте как долго организация работает на рынке, проверьте компанию на сайте nalog.ru. Очень часто недобросовестные застройщики просто объявляют себя банкротом, добиться через суд компенсации в такой ситуации очень сложно.
Негативные отзывы часто зачищают, но многое остается в кэше. Сделайте запрос и по имени руководителя компании. Важный нюанс – проверять нужно не только в основном поиске, но и в новостном блоке. Информация, размещенная в СМИ часто не индексируется в поисковой строке, нужно переходить в соответствующую вкладку.
Обязательно проверьте присутствие в медиаполе. Просмотрите сайт организации, оцените насколько подробная информация на нем размещена. Есть ли история компании, команда, реализованные проекты. Очень важно проверить и аккаунты организации в соцсетях. Как часто выкладывается информация, когда было последнее обновление, есть ли комментарии к публикациям и обратная связь от компании.
Если вам предлагают приобрести также участок под дом – обязательно проверьте его на публичной кадастровой карте, у кого в собственности находится этот участок, нет ли у него ограничений по охранной зоне.
Место встречи с представителями компании также расскажет о многом. Предложение встретится на вашей территории, или где-то в нейтральном месте вызывает подозрение. Точно также, как наспех обустроенный офис. Внимательно осмотритесь по сторонам, постарайтесь оценить насколько компания «обжила» арендованное помещение. Есть ли фирменное оформление, сложные конструкции, демонстрационные стенды. Обратите внимание также на количество персонала. Если всю обстановку из офиса можно вывезти в течении одного дня, а в единственном зале находится не более 3-х сотрудников нужно насторожиться.
Прежде чем подписать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на этой теме. Особенно, в случае, если вы используете ипотечный займ или материнский капитал. Он проверит и документы, и организацию, и по необходимости внесет в договор необходимые изменения. Экономия на этой статье может привести к потере гораздо большей суммы. Подписывайте договор только в офисе, возьмите с собой в компанию свидетелей. Не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы, запрашивайте техническую документацию.
Ни в коем случае не вносите предоплату наличными или картой, без подтверждающих платеж документов. Обязательно требуйте чек, накладную, проверяйте печати и подписи. Если в компании настаивают на срочном платеже якобы для того, чтобы приобрести стройматериалы со скидкой – не соглашайтесь. Застройщики, много лет работающие на рынке, обычно закупают все материалы напрямую от производителя и в больших объемах, так гораздо выгоднее.
Попросите провести экскурсию и показать вам несколько уже сданных объектов. Желательно – просмотреть их изнутри, или хотя бы пообщаться с собственниками. Если компания добросовестно исполнила все обязательства по договору, и заказчики остались довольны – вам не откажут.
«История, когда потенциальный застройщик, берет аванс и пропадает или пропадает после сдачи дома, стара как мир. Строители исчезают, телефоны отключаются, организация ликвидируется, гарантии аннулируются. И по итогу выясняется, что владелец, казалось бы хорошего по качеству, нового дома неожиданно попадает на массу дополнительных затрат на ремонтные или доделывающие работы» - отмечает технический директор строительной компании «СтройРешение» Алексей Яресько.
Если проверить юридическое лицо застройщика или отзывы о его работе достаточно просто, выявить обман в смете гораздо труднее, здесь либо нужно знать процесс строительства дома «изнутри», либо опять же пользоваться услугами сторонних организаций, специализирующихся на разработке проектов и просчете их стоимости.
Какие инструменты мошенничества используют недобросовестные застройщики в сметной документации?
Завышение объема закупаемых стройматериалов. Подобные «схемы» сложно отследить, если вы глубоко не погружены в специфику отрасли. Здесь может помочь консультация с независимым проектировщиком, который оценит объемы и спецификации закупаемых материалов в смете. Также можно приобрести готовый типовой проект, либо заказать индивидуальный с полным просчетом стоимости.
Слишком низкая стоимость строительства. Стремясь заполучить клиента любой ценой, застройщик отчаянно демпингует, но никто не станет работать себе в убыток. Экономя «здесь и сейчас» в дальнейшем вы столкнетесь с необходимостью подписать массу дополнительных соглашений, которых не было в подписанной вами изначальной версии договора. Вас также могут обмануть и на качестве материалов, используемых для строительства.
Слишком маленький объем работ. Пользуясь отсутствием у заказчика необходимых знаний и опыта в смету «забудут» включить неочевидные для непрофессионала, но необходимые работы. И при сдаче объекта вдруг выяснится, что ваш фундамент не утеплен, потому что это не было указано в договоре.
Встречается и диаметрально противоположная ситуация – когда объем работ сознательно увеличен. В смету могут быть включены абсолютно ненужные позиции, либо отдельные позиции могут быть продублированы под разными специфическими терминами.
Слишком большой объем необходимых стройматериалов тоже может быть попыткой мошенничества. Например, расход песка, бетона, грунта, арматуры или утеплителя достаточно сложно измерить. Также могут увеличить процент отходов.
Строительство - это не только работа и закупка стройматериалов. Логистика, коммуникации, аренда техники (в случае, если у компании-застройщика нет своего автопарка), погрузочно-разгрузочные работы, вывоз мусора. Все эти расходы (а они в среднем составляют 10-20% от стоимости работ) вы потом будете оплачивать через дополнительные соглашения.
«Часто застройщики вынуждают заказчика доплачивать, мотивируя это непредвиденными расходами, потому что не понимают и не умеют управлять рисками, или просто не хотят брать на себя ответственность за собственные ошибки. Иногда это происходит по незнанию, в силу отсутствия достаточного опыта, а иногда целенаправленно, чтоб выкачать из заказчика побольше денег. Лучшая рекомендация в этом случае – работать только с проверенными застройщиками, юридически чистыми организациями, на которые есть честные, объективные отзывы», - заключает эксперт рынка Алексей Яресько.