Закон суров, но это закон
В прошлом году вступили в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой кампании по защите прав граждан – участников долевого строительства».
Большая часть поправок действует уже со дня официального опубликования закона и с 1 января 2018 года. Но основные изменения касаются объектов строительства, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.
Новые жесткие требования – к опыту работы компании на рынке, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость пользоваться единственным банковским счетом, открытым в уполномоченном банке, дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами – это лишь неполный перечень нововведений. Все они направлены на недопущение обмана приобретателей строящегося жилья.
На съезде Российского союза промышленников и предпринимателей 14 марта Президент России Владимир Путин напомнил, что с 1 июля 2019 года в стране заработает безопасная система, при которой деньги граждан будут поступать не застройщику, а на специальный эскроу-счет в банк. Средства с него можно будет списать только в обмен на готовое жилье.
– Таким образом, строительным компаниям потребуется в гораздо больших объемах привлекать банковские кредиты и использовать механизмы проектного финансирования. Мы все понимаем, что это – новый для отрасли инструмент, и мы все вместе должны наладить работу так, чтобы не снижать, а последовательно наращивать темпы строительства. Конечно, уже по новым принципам финансирования, – подчеркнул президент.
Он призвал банки и застройщиков наладить слаженную работу через эскроу-счета. Глава государства отметил, что в этом процессе важно обеспечить прозрачное взаимодействие компаний и банков, чтобы давать последним стимул кредитовать стройки.
Информация к размышлению
До Ставрополя сотрудники Юго-Западного банка провели подобные конференции в Ростове-на Дону и Краснодаре. Как пояснил во вступительном слове управляющий Ставропольским отделением Сбербанка Алексей Чванов, эти встречи помимо диалога носят просветительский формат. Он пригласил участников конференции к открытому, живому диалогу.
– Я хочу, чтобы мы поговорили о доли собственного участия в финансировании, основных механизмах калькулятора, поскольку все финансирование с 1 июля будет идти через банковский сектор. Мы вам сообщим о наших телефонах «горячих линий», покажем, как все рассчитывается, договоримся о возможностях будущих индивидуальных переговоров, – добавил Чванов и назвал рынок жилой застройки в Ставропольском крае одним из лучших на Юге России.
Перед застройщиками выступил первый заместитель министра строительства и архитектуры Ставропольского края Сергей Никитенко, который проинформировал ее участников о том, что на основании Федерального закона № 214 разработан краевой закон.
– Нам доведены целевые показатели, необходимые для ввода жилья в строй на перспективу, – рассказал он. – Вместе с тем, Минстроем РФ уделяется особое внимание вопросам стимулирования жилищного строительства: выделению субсидий из федерального бюджета на строительство объектов социального значения. Ставропольский край до настоящего времени не входил в эту программу стимулирования, но в этом году губернатором поставлена такая задача. Мы сейчас разрабатываем норматив, вносим корректировку в программу строительства. Если это будет интересно застройщикам, министерство строительства Ставропольского края готово в дальнейшем с ними работать.
Модератор конференции подвел итоги прошлого года. Как было озвучено, в 2018 году рынок недвижимости, жилищного строительства был достаточно живым и спрос на нем тоже был активным. Рост сделок на первичном рынке с заключением договоров долевого участия составил 6 %. Пусть и небольшая цифра, но тем не менее – это рост.
Всего было заключено 740 тысяч договоров долевого участия. В Ставрополе – около 4500. Рост был связан в основном с ипотечным кредитованием. Число выданных ипотечных кредитов в 2018 году по сравнению с 2017 годом выросло на 18 %. Но если бы не было доступной ипотеки в прошлом году, наблюдалось бы даже падение рынка.
Цены на жилье по разным городам России очень разные: от 30 до 100 тыс. рублей за кв. метр на первичном рынке жилья. К примеру, во Владивостоке 98 тыс. рублей за кв. м, в Екатеринбурге – 63 тыс. в Челябинске, как и в Ставрополе – в среднем 38 тыс.
Соответственно, инвесторы выбирают регионы с более высокими ценами, поскольку рентабельность строительства в них существенно выше. Правда линейной зависимости тут нет, так как на выбор инвесторов влияют и другие факторы, такие, к примеру, как уровень конкуренции, объемы строительства, уровень доходов населения.
О новом механизме в деталях
Директор управления финансирования недвижимости Юго-Западного банка Елена Скибина рассказала о работе с эскроу-счетами.
– В соответствии с установленной Правительством РФ дорожной карте переход к финансированию с использованием счетов эскроупо ФЗ-214 должен был осуществляться плавно и постепенно. И только к концу 2020 года предполагалось, что все договора с долевым участием будут заключаться с использованием счетов эскроу. На деле 25 декабря прошлого года были внесены изменения в ФЗ-214, с которыми этот переход становится более стремительным.
И уже с 1 июля 2019 года все продажи по договорам долевого участия должны производиться с использованием этого механизма. Безусловно, есть критерии, которые на сегодняшний день пока еще не утверждены, но они зависят от степени готовности объектов. Уже озвучено, что эта цифра составляет 30 % и более. И от количества продаж по договорам долевого участия.
– Ключевая разница между классическим проектным финансированием и финансированием с использованием счетов эскроу в том, что банк существенно сокращает долю собственного участия застройщиков. Она составляет около 15%. И 85 % от суммы кредита, от бюджета проекта – это кредит, который банк готов предоставить застройщику в качестве источника финансирования затрат по строительству конкретного жилого комплекса.
Основная особенность заключается в том, что процентная ставка по этому продукту не фиксированная. Она средневзвешенная, плавающая, может снижаться в зависимости от того, сколько денежных средств находится непосредственно на счетах эскроу.
В качестве обеспечения банк оформляетипотеку земельного участка. Если объект построен, и еще есть непроданные квартиры и не погашен кредит, то в залог оформляется ипотека не проданных квартир. И обязательное условие, что все денежные средства после того, как счета эскроу раскрываются, в первую очередь направляются на погашение процентов и кредита, и только во вторую очередь перечисляются на расчетный счет застройщика и по сути являются его собственностью.
На каждое 20-процентное превышение денежных средств на счетах эскроу над суммой кредита процентная ставка снижается примерно на 1 процентный пункт.
– Вы знаете, что мы не одни на строительном рынке. Порядка 62 банков могут привлекать застройщиков с использованием механизмов счетов эскроу, – сказала Елена Скибина. – Но ни у одного из этих банков нет таких условий как у нас. Мы даем возможность предоставления отсрочки по уплате процентов. Отсрочки полной либо частичной. То есть проценты начисляются, но уплата процентных платежей происходит после того, как объект построен, денежные средства со счетов эскроу раскрываются и сначала идут в погашение процентов платежей, а потом направляются на погашение основного кредита.
Руководитель направления управления торгового финансирования Сбербанка Василий Вахрушин проинформировал застройщиков, как будет производиться открытие эскроу-счетов и как этот процесс выглядит уже сейчас.
– Это специальный счет, который открывается по трехстороннему договору между дольщиком, застройщиком и банком. Счет застрахован в Агентстве по страхованию вкладов. Сбербанк был первым банком, который открыл счет эскроу. – отметил он. – Сейчас у нас открыто уже 1200 счетов по всем регионам, в том числе в Юго-Западном банке. В «Сбербанке Бизнес Онлайн» есть витрина для застройщика, где указан список всех комплексов, которые находятся на обслуживании по счетам эскроу, по каждому жилому комплексу – список всех счетов и всё их движение.
То есть застройщик может в режиме онлайн следить за тем, как дольщики вносят денежные средства на счета эскроу. Функционал будет развиваться. Примерно в мае банк планирует перейти на электронные счета, и можно будет оформить электронный договор счета эскроу с помощью электронной подписи. После его отправки в банк, сотрудники организуют электронное подписание с дольщиком. В дальнейшем это будет мобильное приложение.
Ключевые моменты
Но есть ли механизм соответствия застройщиков критериям, которые в ближайшем будущем будут утверждены правительством? Существуют ли какие-то схемы работы, по которым застройщики не смогут получить кредитования после 1 июля и не будут работать вообще?
– Сейчас ответственность ложится и на застройщика, и на банк, – ответил Алексей Чванов. – Когда вы обращаетесь с заявкой в банк, мы проводим детальную экспертизу, делаем глубокий маркетинговый анализ. Надо заниматься сбытом до начала стройки. Мы показывали вам статистику, согласно которой Ставропольский край находится в благоприятной зоне по застройке. И банк будет всячески помогать вам в реализации жилья, анализе маркетинга, определении ценовых параметров по реализуемым квартирам.
Управляющего Ставропольским отделением Сбербанка дополнила директор управления по работе с партнерами Евгения Пристенская.
– Сегодня Сбербанк – единственный банк в стране, который помогает реализовывать то, что мы строим совместно, – рассказала она. – Все вы знаете об агрегатореДомКлик, который мы создали, и куда загрузили огромное количество объявлений о продаже квартир, в том числе и на первичном рынке жилья. Если говорить о Юго-Западном банке в целом, то в настоящее время по использованию платформы ДомКлика для реализации недвижимости на первичном и вторичном рынке мы занимаем первое место по количеству размещенных объявлений. Их 220 000. ДомКлик доступен бесплатно как для продавцов, так и для покупателей. Сегодня 20 % квартир по ипотеке продаются в полном цикле с использованием ДомКлика. Используем мы и другие виды помощи инвесторам. К примеру, сейчас планируем запустить проект лидогенерации, то есть сбора информации о людях, которые заинтересованы в покупке жилья.
– Риска построить и не продать практически нет, – убеждал застройщиков модератор. – У нас дикая необеспеченность жильем. Даже если спрос будет какое-то время сильно падать, то пусть не за год, а за 2 – 3 года любой объект можно будет продать. Лет 40 назад в европейских странах, где рынок жилья уже стал развитым, один застройщик построил дом и не смог его продать. И знаете, что произошло? Появился рынок арендного жилья.
Конференцию завершили круглые столы по темам: «Финансовая модель бизнеса» и «Организация продаж», в ходе которых сотрудники Сбербанка квалифицированно ответили застройщикам на все интересующие их вопросы.
