В этой связи налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации (по общему правилу налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев), а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
Минимальный предельный срок уменьшен до трёх лет
Вопрос о том, в каких случаях сделка по продаже имущества подлежит обложению НДФЛ, напрямую зависит от того, когда оно было приобретено и сколько лет находилось в собственности.
Так, по общему правилу не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, приобретенных до 01.01.2016 года, то есть по истечении трехлетнего срока владения недвижимостью, а также приобретенные после указанной даты, если собственник владел этим имуществом не менее установленного минимального срока – 5 лет (статья 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, далее НК РФ).
Вместе с тем, с учетом пункта 6 этой статьи субъектам Российской Федерации предоставлено право уменьшить минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.
Так, Законом Ставропольского края от 09.03.2016 №22-кз «Об установлении на территории Ставропольского края минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества в целях освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объекта недвижимого имущества на территории Ставропольского края» минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в целях освобождения от налогообложения доходов физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период, полученных от продажи объекта недвижимого имущества на территории Ставропольского края, уменьшен до трех лет.
Таким образом, минимальным сроком, в течение которого объект недвижимого имущества должен находиться в собственности налогоплательщика для того, чтобы доходы от его продажи не облагались НДФЛ на территории Ставропольского края, признается срок в три года. Если собственник недвижимости продаст объект раньше этого времени, то полученные им доходы от НДФЛ не освобождаются.
Если у собственника отчуждаемой недвижимости отсутствует право на такое освобождение, он может по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества.
Согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ, имущественный вычет предоставляется в размере 1000000 рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков (долей в указанной недвижимости) или в размере 250000 рублей – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).
Имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи имущества.
Зачем идти к нотариусу?
Следует обратить внимание, что в ряде случаев уменьшить налогооблагаемую базу при подаче налоговой декларации позволит нотариальное удостоверение сделки.
Так, в соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, сделка по отчуждению объекта недвижимости единственным собственником или сделка по отчуждению участниками долевой собственности своих долей в недвижимости по одной сделке не подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Однако на практике продавцы недвижимого имущества не всегда знают о таких нюансах налогового законодательства, как подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ. В нем указано, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Это правило применяется и в случае продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов
Как это действует, покажет простой пример. Два сособственника квартиры отчуждают третьему лицу принадлежащие каждому из них по ½ доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости за 2000000 рублей по одной сделке – договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме. В результате, каждым продавцом получен доход в размере 1000000 рублей (пропорционально его доле).
С учетом подпункта 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ налоговый вычет при продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, делится пропорционально долям совладельцев отчуждаемого имущества. В этой ситуации налогооблагаемая база для каждого совладельца, с которой он должен будет заплатить налог, составит 500000 рублей, так как его доход от отчуждения доли составил 1000000 рублей, а налоговый вычет в данной ситуации уменьшен пропорционально его доле в сделке (1000000 налоговый вычет делим на количество сособственников 1/2, в итоге получаем налоговый вычет в размере 500000 рублей на каждого).
Учитывая, что налоговая ставка для налоговых резидентов составляет 13% (с 1 января 2021 года при определенных условиях она может быть изменена), каждым продавцом из приведенного примера будет уплачен НДФЛ по 65000 рублей (500000 рублей полученный доход за минусом полученного налогового вычета, умноженный на 13%).
Однако в случае отчуждения сособственниками своих долей в праве общей долевой собственности по отдельным договорам купли-продажи, предельная сумма имущественного вычета, которой может воспользоваться каждый сособственник-продавец, пропорционально его доле (долям) не уменьшается и составляет 1000000 рублей или 250000 рублей в зависимости от вида недвижимости (Письмо ФНС России от 22.04.2015 №БС-4-11/6911@).
Этот вывод также подтверждается многочисленной судебной практикой, основанной на позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13 марта 2008 г. №5-П. Согласно ему, если по гражданско-правовому договору гражданин реализует свою долю в имуществе, являющуюся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный налоговый вычет применяется на основе общих правил – в размере 1000000 рублей. Если же имущество продается как единый объект, то его сособственники распределяют между собой имущественный налоговый вычет в соответствии с их долями, то есть пропорционально доле каждого из них.
Когда налогооблагаемая база равна нулю
Возвращаясь к указанному выше примеру, сособственники приняли решение продать свои доли в праве общей долевой собственности не по одной сделке, а отдельными договорами купли-продажи, которые в силу закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
При заключении такого договора купли-продажи каждый продавец получит доход в размере 1000000 рублей и будет иметь право на получение налогового вычета в размере 1000000 рублей. Тогда налогооблагаемая база с указанной сделки для каждого продавца будет равна нулю.
С учетом статей 333.24 НК РФ и 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, за удостоверение нотариусами договора купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности из указанного примера за сумму 1000000 рублей размер платы составит 9640 рублей (5000 рублей – нотариальный тариф + 4640 рублей – услуги правового и технического характера, установленные в Ставропольском крае на 2021 год).
Таким образом, из приведенного примера очевидно, что принятие решения о заключении сделки в нотариальной форме позволит в дальнейшем существенно сэкономить собственные денежные средства.
Вместе с тем надо учитывать и многообразие ситуаций, при которых возможно различное применение налоговыми органами права на получение налогового вычета (получал ли гражданин ранее налоговый вычет, какой доход им получен в конкретный налоговый период и т.д.). В каждом конкретном случае необходимо проконсультироваться у уполномоченных налоговых органов, которые обладают сведениями о налоговой нагрузке гражданина.
